「関東だと更新料が1か月分って聞いたけど、札幌はそんなに高くないってほんと？」
初期費用を気にされる方は多くいらっしゃいますが、賃貸借契約の更新時に必要になる費用についてはあまり詳しくない方がほとんどです。
実は札幌の賃貸物件では、更新料なし〜半月分程度が主流で、関東圏と比べて非常に安くなっています。札幌の更新料の実情と、なぜ地域によって金額が大きく違うのか、そして“更新料なし物件”を見つけるコツまで、現役仲介マンの視点からわかりやすく解説します。
更新料の仕組みと法的な位置づけ
そもそも「更新料」は、契約を延長する際に支払う対価として設定されるものです。賃貸借契約が2年のため、それに合わせて2年ごとに発生するケースがほとんどです。
ただし、これは民法上の義務ではなく、「契約書に明記されている場合のみ有効」というのが原則です。過去には更新料をめぐって裁判も行われ、2011年の最高裁判決で「合理性があれば有効」とされたため、関東では今も1か月分の支払いが慣例化しています。
一方、北海道では更新料という慣習自体があまり根付いていません。札幌では更新料つきの物件のほうが珍しいという状況が生まれています。
札幌の更新料が安い・ない理由
札幌では更新料が安い、もしくはゼロの物件が多い理由はいくつかあります。
地域的に家賃水準が低く、更新料を取るメリットが少ない
家賃相場が全体的に抑えられているため、更新料を設定すると2年ごと、更新時の入居者離れのリスクが高まります。
札幌は北海道中の人口が集中する町ではありますが、空室率は東京よりもはるかに高いため、むやみに更新料をつけるよりも長期間住んでもらった方が最終的に得になるケースが多いです。
更新事務手数料を徴収している
前述の通り、入れ替え時のリフォーム・募集コストを考えると、更新料で稼ぐより長期入居のほうが安定的です。そのため、更新料を取らない物件が多いです。
更新料を取る物件であっても、家賃の0.5か月分にとどまることがほとんどですが、一部の築浅物件の物件は更新料1か月分がかかってくるケースもあるため、よく確認しましょう。
しかし、これはオーナー側の事情です。管理会社が入っている物件の場合は更新料の代わりに【更新事務手数料】を設定しているケースがあります。これは基本的には管理会社の利益になります。
管理会社によっては更新料0円をアピールしつつも更新事務手数料はしっかりとる、というケースが多いです。とはいえ更新費を払うよりも安くつく場合がほとんどです。
このような背景から、札幌では「更新料なし」または「0.5ヶ月分程度」が一般的なのです。更新時の注意点として、家賃を上げられるケースもあるので要注意です。拒絶できる場合も多いので、過去記事を参考にしてみてください。
更新料なし物件を見つけるコツ
SUUMOやHOME’Sで「更新料なし」でフィルター検索するだけで数多くヒットします。不動産屋さんで条件を伝えて紹介してもらうのもいいでしょう。
ただ、「定期借家契約」には注意が必要です。
定期借家契約とは、期限が決められており更新ができない物件のことです。過去に退去でトラブルがあった物件や、大家さんが所有するセカンドハウスがこの契約形態になることが多くあります。特に後者の場合は、大家さん都合で追い出されてしまうケースがあるので、契約前に内容をよく確認しておきましょう。
定期借家期限は1～3年のことが多く、数年ごとの転居が懸念されるため、非常に不便です。とはいえきれいな投資用マンションや貸主用のきれいな部屋も多いため、2年生の専門学生や在学中にキャンパスが変わる学生さん、転勤が確定しているサラリーマン以外にとってはいいお部屋に住むことができるチャンスともいえるでしょう。
また、更新料がない代わりに「再契約料（1〜2万円）」を設定しているケースがあります。これは実質的に更新料と同じ意味なので、契約前に要確認です。
どうしても更新料を払いたくない！更新時に交渉できるポイント
もし更新料が請求された場合でも、以下のように交渉できるケースがあります。
・物件に長く住んでいる
・家賃滞納がない
・室内をきれいに使っている
このような入居者は、管理会社にとっても「優良顧客」です。
実際に、「他の札幌物件では更新料なしが多いようですが、今回は免除できませんか？」という一言だけでも、値下げやなしにできるケースがあります。
とはいえ賃貸管理も商売。あまりにも強気だと「それでは退去なされてはどうですか」となってしまいます。
人気の物件や繁忙期（1～4月、9～10月）は入れ替わりも激しいため、ほどほどにおさめておくことをおすすめします。
更新せず退去する際は、以下の記事も参照すると不当な請求を抑えられます。
まとめ
札幌では更新料が「ある方が珍しい」ほど、金銭的な負担は小さい地域です。とはいえある程度の出費にはなりますし、更新事務手数料という名目で徴収される場合もあるので、要チェックです。
もし契約更新時に更新料の請求があったとしても、まずは落ち着いて内容を確認し、必要に応じて管理会社に相談してみましょう。
更新のたびに無駄な支出をしないためには、契約前に「更新料なし」を条件にいれて物件を探してみてください。
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