この記事で分かること
- 退去費用のうち「払わなくていいもの」の具体的な判断基準
- ハウスクリーニング代の特約が無効になるケースと確認方法
- 請求書が届いてから実際に減額交渉する手順
- 次の部屋を決めてから退去通知を出すべき理由
- 退去月の家賃が日割りになるかどうかの確認方法
- 入居中にできる「退去費用を増やさない」習慣
退去費用の請求書が届いたらまずやること
請求書が来てもすぐに払わない
退去費用は管理会社の言い値でまるごと払ってはいけません。
退去立ち合いの後、敷金精算書や請求書が届くので、まずは項目を確認しましょう。
国土交通省が定める原状回復ガイドラインを用いて交渉すれば、借主が負担する必要のない費用は簡単な交渉で削減できるケースが多いです。
敷金と退去費用の関係
入居時に敷金を払っている場合
退去費用は、入居時に預けた敷金と相殺して精算されます。修繕費が敷金の範囲内に収まれば差額が返金され、超えた分だけ追加で支払うことになります。
注意が必要なのが、近年札幌で広く普及している敷金なしの物件です。
敷金なしの物件では退去費用の緩衝材がないため、修繕費が全額そのまま請求されます。入居時の初期費用を抑えられる分、退去時にまとまった現金が必要になるリスクは常に頭に入れておきましょう。
また、契約書に「敷金の〇割を償却する」という特約がある場合、部屋をどれだけきれいに使っていても、その分は返金されません。
特に札幌市に敷金償却の物件はほとんどない（少なくとも私はここ数年で一度も見ていません）ので、比較的入居者にやさしいエリアといえます。
敷金ゼロ物件を選ぶ際と同様、契約書の特約欄は入居前に必ず確認しておくべき項目のひとつです。
退去時の費用負担区分（目安）
退去時費用の目安です。前述のガイドラインに記載されている貸主・借主の費用負担は以下のようになっています。
| 項目 | 具体的な状況 | 貸主負担 | 借主負担 |
|---|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 日焼け・自然変色 | ● | |
| クロス（壁紙） | 画鋲・ピンの小さな穴 | ● | |
| クロス（壁紙） | タバコのヤニ・臭い | ● | |
| クロス（壁紙） | 落書き・大きな穴 | ● | |
| クロス（壁紙） | 結露を放置したカビ | ● | |
| フローリング | 家具を置いたへこみ・跡 | ● | |
| フローリング | 日焼けによる変色 | ● | |
| フローリング | 引越し作業でついた傷 | ● | |
| フローリング | 飲み物をこぼしたシミ・カビ | ● | |
| フローリング | 不注意によるキズ・焦げ跡 | ● | |
| 畳 | 家具を置いたへこみ | ● | |
| 畳 | 日焼けによる変色 | ● | |
| 畳 | 飲み物をこぼしたシミ | ● | |
| 畳 | カビ（手入れ不足） | ● | |
| 建具・ドア | 経年劣化による変色・傷み | ● | |
| 建具・ドア | 引っかき傷・穴 | ● | |
| 鍵 | 経年劣化による摩耗 | ● | |
| 鍵 | 紛失・破損 | ● | |
| エアコン | 通常使用による汚れ | ● | |
| エアコン | 内部洗浄（手の届かない範囲） | ● | |
| エアコン | 結露を放置した腐食・カビ | ● | |
| 浴室・水回り | 経年劣化によるサビ・変色 | ● | |
| 浴室・水回り | 手入れ不足によるカビ・水垢 | ● | |
| 浴槽 | 経年劣化による変色・ひび | ● | |
| 浴槽 | 不注意による破損 | ● | |
| ハウスクリーニング | 通常の生活による汚れ | ● | |
| ハウスクリーニング | 契約書に借主負担と明記・金額記載あり | ● | |
| 設備の故障 | 経年劣化による故障 | ● | |
| 設備の故障 | 使い方の誤りによる故障 | ● | |
| ガラス | 地震・構造上の原因による亀裂 | ● | |
| ガラス | 不注意による破損 | ● |
注意点
借主負担になる項目でも、居住年数に応じた経過年数考慮（減価償却）が適用されます。クロス（壁紙）は6年、フローリングは耐用年数22年以上入居すると残存価値が0になり借主の負担額は原則なくなります。また、それ未満の退去であっても請求額が全額借主負担になっている場合は入居期間に応じた割合を交渉できる余地が十分にあります。
また、契約書の特約に記載している費用については、基本覆すことができません。特に、退去時のルームクリーニング費用、エアコン清掃費、ストーブの分解清掃費は借主負担になるケースがほとんどです。
退去費用の法的根拠
国交省ガイドラインが根拠
法律ではありませんが、裁判の判例ベースで作られているため実質的な基準として扱われています。
ガイドラインの記載では、入居者が負担するのは「故意・過失・通常を超える使い方」による損耗のみ。経年劣化やと通常の使用による損耗はオーナー負担が原則です。
借主負担にならない具体例としては上の表の通り。 家具を置いたことによる床のへこみ・日焼けによる壁の変色・画鋲の小さな穴・エアコン内部洗浄・経年劣化による設備故障などが該当します。
金額の明記されていないルームクリーニング代
特約が有効になる3つの条件
契約書にルームクリーニングは借主負担との記載があったが金額は記載されておらず、退去時に請求がものすごい額に……というケースは今でもあります。
特にリスクマネジメント意識のある大きい企業とは異なり、比較的規模の小さい管理会社、リフォーム業者ではこのような請求がいまだに行われているようです。
しかし、万が一このような事態が起こっても支払いをする必要はありません。
最高裁判決（平成17年）が示した条件では、
①客観的・合理的な理由がある
②入居者が内容を認識している
③入居者が意思表示しているこの3つが揃わないと特約は無効になります。
「退去時にハウスクリーニング代を負担する」とだけ書いてある特約は、目安金額が不明なため裁判で無効になるケースがほとんどです。
退去費用を実際に減らすための動き方
Step1：請求書が届いたら内訳を必ず要求する
「原状回復費用の明細と、単価・面積・減価償却率の根拠を書面で出してください」の一言だけでも管理会社の態度が変わることがあります。
最近は管理会社がトラブルを避けるために、契約書類の別表として減価償却の表を作成している場合があります。退去時の費用負担が気になる場合は契約時にもらった書類を確認してみましょう。
また、クロスやフローリングについても通常の単価よりも明らかに高い請求額を出してくる業者もあります。一般向けのリフォーム費用の目安を確認して、請求額が不当でないか確かめましょう。
| 素材 | 適正単価（㎡） | 要確認 | 高い |
|---|---|---|---|
| クロス（量産品） | 800〜1,200円 | 1,500円超 | 2,000円超 |
| クロス（ハイグレード） | 1,400〜1,800円 | 2,000円超 | 2,500円超 |
| CF（クッションフロア） | 2,000〜4,500円 | 5,000円超 | 6,000円超 |
| フローリング（上張り） | 9,000〜12,000円 | 15,000円超 | 20,000円超 |
| フローリング（張替え） | 12,000〜17,000円 | 20,000円超 | 25,000円超 |
Step2：ガイドラインと照合して「オーナー負担のもの」を仕分ける
請求項目を一つずつ確認しましょう。その上で経年劣化・通常損耗に該当するものは「こちらの負担ではないと認識しています」と伝えるとよいでしょう。
交渉のコツとしては、根拠を示しながら冷静に話をすること、後にトラブルにならないようメール等で文章に残すことです。
Step3：それでも引かない場合の相談先
消費者ホットライン（188）・国民生活センター・宅建協会の無料相談窓口があります。弁護士や法的な争いを検討する前に、まずこちらで話を聞いてみるのがいいでしょう。
小額訴訟（60万円以下）という選択肢もあるものの、費用対効果を考えると割に合わないのでおすすめはしません。
入居中にできる「退去費用を増やさない」習慣
入居時の写真が最大の武器
入居直後に全室を写真撮影し、日付つきで保存しましょう。「入居時にすでにあった傷」を証明できれば不当請求の根拠はなくなります。
ただし、必ず大きい荷物を運ぶ前にしましょう。引っ越し後の写真だと、荷物を運び入れた際の傷と認識されてしまいかえってトラブルになりかねません。
とはいえ、管理会社もトラブルを避けるため、入居時に撮影した写真をクラウドに保存したり、傷を記載した書面を送付するなどの対策を実施しているケースがほとんどです。
傷つけたらすぐ保険を使う
賃貸入居者が加入する火災保険には「借家人賠償責任補償」が付いていることが多くあります。
退去時にまとめて直そうとすると全額自己負担になるものの、傷をつけたタイミングで保険申請すれば、審査次第で補填されます。
退去が決まったら
次の部屋を決めてから退去通知を出す
多くの賃貸物件では「退去の1か月前までに退去を通知」する必要があり、まれに2か月前通告の物件があります。退去の通知はタイミング次第で費用が大きく変わります。
まず、契約書で退去付きの家賃が「日割り」か「月割り」か確認しましょう。日割りの場合は退去日までの家賃、月割りの場合は1日に退去した場合も月末まで家賃が必要になります。
適正なタイミングで通知するだけで1か月分の家賃ほどの差が出てくるので注意が必要です。
引っ越し直前や月初に通知を出すと新旧の家賃が重複する「二重家賃」期間が発生しやすいため、物件が決まり入居審査に通過したタイミングで解約の通知を出すのがおすすめです。
退去立ち合いの際、その場でサインしない
退去立ち合いの場で見積書や精算書を渡され、そのままサインを求められるケースがあります。しかし、立ち合い当日に内容を精査するのは現実的ではありません。
その場では内容を確認する時間も、比較検討する余裕もないためです。
サインした時点で金額に合意したとみなされるため、後から「やはり納得できない」と申し出ても、覆すのが難しくなります。担当者に急かされても、「持ち帰って確認します」の一言で問題ありません。拒否する権利は入居者側にあります。
持ち帰った後は、請求項目がガイドラインの範囲内かどうか、単価が相場から大きく外れていないかを確認します。納得できない項目があれば、書面やメールで管理会社に問い合わせましょう。
口頭でのやり取りは後から証拠にならないため、記録が残る方法でのコミュニケーションが原則です。
敷金ゼロ物件は退去費用トラブルが多い
「ゼロゼロ物件」の落とし穴
札幌は敷金・礼金のないゼロゼロ物件が多いエリアです。
特に敷金なし物件では、清掃費用は退去時払いになります。敷金がないからこそ管理会社も強気に後から請求をしやすく、トラブルも発生しやすい構造になっているため注意が必要です。
ペット可物件の退去費用目安（単身、一匹飼育を想定）
ペットを飼育している場合、特に臭いや引っかき傷の修繕に費用がかかるため、借主負担の原状復帰費用が通常よりも多くなります。
| 項目 | 内容 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| クロス張替え | 全室（臭い・引っかき傷） | 4〜8万円 | 6畳あたり4〜5万円。居住6年超は残存価値1円 |
| 下地ボード補修 | 壁の損傷が深い場合 | 2.5〜6万円 | 尿が染み込んだ場合も発生 |
| フローリング張替え | 傷・尿シミ・腐食 | 10〜17万円 | 6畳あたり。クッションフロアなら約4万円 |
| 消臭・脱臭作業 | 専門機材・薬剤使用 | 3〜9万円 | 1LDKで4〜6万円が目安 |
| ハウスクリーニング | 通常清掃込み | 4〜6万円 | ペット物件は割増になることが多い |
| ノミ・ダニ駆除 | 必要に応じて | 1〜3万円 | 契約書に記載がある場合は確実に発生 |
| 柱・建具補修 | かじり跡・爪傷 | 1〜5万円 | 範囲・深さによる |
合計の目安
| 状態 | 合計額 |
|---|---|
| 比較的きれいに使っていた | 15〜25万円 |
| ひっかき傷・ニオイあり（標準的） | 25〜40万円 |
| 下地まで損傷・複数匹飼育・長期 | 50万円超 |
「家賃＋10〜20万円」が相場の目安です。敷金1～2か月分を入居時に預けている物件が多いのはこのためで、敷金ゼロのペット可物件は退去時の費用を踏まえて契約を行いましょう。
経過年数が6年超の場合、クロスやクッションフロアの残存価値はガイドライン上ほぼゼロになるため、全額請求されたら交渉できる余地がある。ただしペット臭による下地まで染み込んだ損傷や、フローリングの腐食は経年考慮が適用されにくい。
まとめ
退去費用は、知っているかどうかだけで数万円単位の差が出ます。
請求書が届いたらすぐに払わず、まず契約書と照らし合わせることが大切です。経年劣化や通常損耗はオーナー負担が原則で、ガイドラインを知らないまま言われた金額を払い続けている人が大半というのが現場の実態です。
特に敷金ゼロ物件が多い札幌では、退去時に敷金がない分、請求額がそのまま手出しになります。初期費用の安さだけで物件を選ぶと、退去時に思わぬ出費になるケースは珍しくありません。
交渉は写真による根拠を備え、納得できない項目は書面で確認することが重要です。どうしても話がまとまらない場合は、消費者ホットライン（188）や宅建協会の無料相談窓口を活用してください。
退去のタイミングは、次の部屋探しや引越しの準備と重なり、どうしても後回しになりがちです。ただ、退去通知を出す前に契約書を確認する、立ち合いでその場でサインしない、この2点を守るだけでも、不必要な出費を防ぎましょう。
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