敷金ゼロ物件は罠？敷金なしのリスクと損しない物件の探し方【札幌版】

敷金とは何、礼金との違い

敷金＝保証金

敷金は、入居の際にオーナーに支払う担保です。家賃滞納・退去時の原状回復費用、一部地域では短期解約違約金など、借主が義務を果たせなかった場合の補填に使われ、未使用分は原則退去時に返却されます。

一方、礼金は「部屋を貸してくれるお礼」になります。まだ賃貸物件が少なかったころ、オーナーへお礼を包む慣習があり、それが今でも残っているのです。

札幌では礼金文化は薄く、関東圏の企業が建築・管理している物件や新築・築浅物件を除くとほとんど礼金付き物件は非常に少ないです。

敷金は交渉で外しにくい！

礼金は慣習上の費用のため、交渉によって外せる場合がありますが、敷金はその限りではありません。

敷金はオーナーがリスク管理のために設定しているものなので、基本的に敷金を外すことは難しいです。無理に交渉するよりも、最初からゼロ物件を探したり、敷金以外で初期費用を抑えたほうが無難です。

まずは下の記事で仲介手数料を払いすぎていないか確認してみましょう。

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札幌の敷金事情、全国と比較

敷金はあり物件・なし物件が半々

札幌では敷金あり・なし物件がおおよそ半々程度で、管理会社の決まりや物件スペックというよりもオーナーの判断による部分が大きいです。

特に札幌は東京や大阪と比較しても空室率が高いため、敷金をしっかり取って安全に運営するよりも、初期費用を抑えて早く満室にしたい、と考えるオーナーの数が多いです。

このようなリスクに対する考え方が敷金の有無に反映されていることが多く、特に空室を抱える築古物件は敷金なしの物件が多いです。

全国との比較表

首都圏で敷金なし物件を探すのは非常に難しいですが、札幌だと前述の通りおおよそ半分ほどの物件が敷金なしで借りられます。

エリア	敷金の相場	備考
首都圏	1～2か月分が主流	礼金は1か月が一般的、仲介業者に上乗せされていることも
関西（大阪・京都など）	1か月分が多い	償却制度あり・返還額が少ない傾向
名古屋・福岡など地方都市	なし～1か月	エリアによって差あり
札幌	なし〜1か月	敷金あり物件はおよそ半分・2か月超はほぼ見ない

仲介メモ　敷金償却について

関西圏を中心に、一部の物件に敷金償却が設定されている場合があります。

敷金償却とは、敷金の一部をオーナーが「お礼として」受け取り、退去時に戻ってこないという仕組みです。

敷金であっても、礼金と同様オーナーのポケットマネーになり退去時に戻ってこない点に注意が必要です。

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敷金ありの物件を選ぶメリット

退去時の清掃費を後ろに回せる可能性がある

退去時の支払いは、大きく分けて4種類あります。

物件によって方式が異なるので、契約しようとしている物件についてよく確認してみましょう。

①敷金・退去時の清掃料を前払い

退去時の清掃料を先に払うため、借主理由の破損がなければ敷金がほぼそのまま戻ってきます。
退去に伴うトラブルは非常に少ないですが、全ての料金が前払いになるため初期費用が上がります。

②敷金は前払い、清掃料は退去時払い

この場合、退去時の清掃料が敷金から引かれます。清掃料が敷金より高額であれば手出しが発生　しますが、初期費用と退去時費用をバランスよく振り分けており、札幌ではこのタイプの物件が多いです。

③敷金なし、清掃料前払い

定額の清掃料を先に払うタイプです。
税額の変更があると計算が難しくなるため②と比べて母数は少ないですが、退去時の敷金精算のトラブルは少ないです。

④敷金なし、清掃料は退去時払い

全ての料金が後払いになります。初期費用を抑えられるメリットがあります。
退去時に膨大な費用が請求される可能性があるため、契約書に金額が記載されているか必ず確認しましょう。

短期解約違約金への充当

札幌をはじめとしたいくつかの地域では、短期解約に違約金があります。

1年未満の解約で賃料一か月分の違約金がかかる場合が多く、入居時に敷金を払っている場合は敷金を違約金に充てることがあります。この場合、敷金なしの物件では退去時に違約金の支払いが発生するので、その点を加味しておきましょう。

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敷金ゼロ物件のリスク

敷金なしの物件には、初期費用が安くなる代わりに別のリスク、問題が生じることがあります。

オーナー側の担保がない分、別のコストに転嫁される

敷金はオーナーへの補償金・担保のような扱いになります。つまり、敷金がない物件はこの担保のない物件ということになります。

この場合、敷金なしにする代わりに、退去費用が入居時に一括請求になるケースがあります（前述の③）。

また、短期解約違約金の定めが厳しくなったり更新料がかかってくるなど、初期費用が安く見える分、退去時や途中解約時でオーナー側が費用を回収しやすい構造になっています。

初期費用が安くても、退去時費用がかさんでしまうなら魅力も半減です。退去時費用も含めた支払総額を計算してみましょう。

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敷金の返還と注意点

返還されるはずが返ってこないケース

敷金償却特約がある場合、修繕費用の有無に関わらず一定額が返還されません。敷金の一部をオーナーのポケットマネーにしてしまうというものです。扱い的には礼金と同様で一切戻ってこないため、契約書の特約欄を必ず確認しましょう。

ここ数年で札幌で敷金償却付きの物件を見たことがありませんが、首都圏をはじめとした一部地域では慣習となっているため要注意です。

敷金の返還時期と相場

入居時に敷金を払った場合、退去後およそ半月〜2か月の間に敷金精算書が送られてきます。

精算書の内訳を確認し、納得できない項目は書面で問い合わせましょう。

法外な請求がないか、高すぎる場合はどう対処すればいいのか知りたい場合は、こちらの記事を確認してみてください。

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まとめ│敷金あり・なし物件、どちらを選ぶべきか

短期入居、退去時のトラブルを減らしたい、家賃が平均以上の物件→敷金あり物件

2年以上の入居、初期費用を抑えたい、家賃低め→敷金なし物件

・短期入居予定なら敷金ありの方がリスクが低い 1〜2年で引越す可能性がある場合、短期解約違約金のリスクを考えると退去時の請求が少なく身軽な敷金ありの物件の方がおすすめです。

・長期入居予定ならゼロでも問題ない場合が多い 3年以上住む予定で部屋をきれいに使うなら、敷金ゼロでもリスクは少ないです。初期費用を抑えられる分、手元に現金を残せます。

入居予定期間	敷金あり	敷金なし
1〜2年（短期）	リスクが読みやすい	違約金・退去費用が現金一括になりやすい
3年以上（長期）	初期費用が高め	問題になりにくい
未定	安全側	要注意